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Tela do Assistente de Locação

O cadastro de “Locação de Imóvel” será usado para cadastrar um contrato de locação. Inclua, exclua ou altere o cadastro conforme a sua necessidade. Não será permitido excluir ou alterar, caso algum pagamento de aluguel ou comissão referente a este contrato já estiver pago, o que indica que o contrato está em vigor, não podendo ser alterado ou excluído e sim gerenciado a partir da tela “Contratos de Locação”.

É importante definir os parâmetros padrões, no módulo de administração do Imobzi, antes de iniciar uma locação. Esses parâmetros, poderão ser editados, durante o cadastro da locação, caso seja necessário.

Ao cadastrar a locação, o Imobzi irá gerar automaticamente:

• Os aluguéis a receber do inquilino. Que estarão disponíveis na tela do Contas a Receber (menu “Financeiro -> Contas a Receber -> Lançamentos”), possibilitando assim a geração de Boletos/Recibos.
• As comissões a pagar do corretor, captador e indicador. Que estarão disponíveis na tela Contas a Pagar (menu “Financeiro -> Contas a Pagar -> Lançamentos”), e na grade com a cor azul, se o aluguel correspondente estiver pago.
• Os repasses dos aluguéis para o Proprietário. Que estarão disponíveis na tela Contas a Pagar (menu “Financeiro -> Contas a Pagar -> Lançamentos”), e na grade com a cor azul, se o aluguel correspondente estiver pago, possibilitando assim a geração do demonstrativo de Repasse.

1º Aba (Principal):

Principais campos:

• Código: é utilizado para inserir manualmente, o código do imóvel que irá ser locado. Caso não saiba o código do imóvel, pode-se ainda localizá-lo, clicando no botão pesquisar ao lado do campo, localize o cadastro e clique duas vezes sobre ele na grade de pesquisa.
  Nota: Os demais campos referente ao grupo “Imóvel” serão preenchidos automaticamente.
• Inquilino(s): refere-se ao(s) inquilino(s) do imóvel que está sendo cadastrado.
  O Imobzi aceita o cadastro, de vários inquilinos, para uma única locação. Para isso, localize um inquilino para o cadastro de locação, clicando no botão pesquisar ao lado da grade, localize o cadastro e clique duas vezes sobre ele na grade de pesquisa. Lembrando que, do segundo inquilino em diante, será meramente informativo para a impressão do contrato de locação, pois os recibos/boletos serão gerados, com o nome do 1º inquilino que está na grade.
  É possível inserir e apagar, clicando com o botão direito do mouse e selecionando a opção desejada no menu popup.
  Nota: Para localizar um inquilino, este deverá estar previamente cadastrado, no cadastro de Inquilino & Comprador (menu “Cadastro -> Inquilino & Comprador”), o que pode ser feito através do botão de atalho ao lado da grade.

2º Aba (Datas e Valores):

Principais campos:

• Data do Contrato: refere-se a data em que o contrato entrará em vigor.
• Valor do Aluguel: será preenchido automaticamente, com o valor previamente informado no cadastro de imóvel (menu “Cadastro -> Imóvel”), porém você poderá alterá-lo, para o valor negociado com o inquilino.
• Valor Alug. Reajustado: é meramente informativo, sendo alterado automaticamente, quando houver um reajuste. Este campo não permite alterações.
• Vencto. 1º Aluguel: refere-se ao dia escolhido, para a data de vencimento dos aluguéis.

É importante lembrar que o Imobzi irá gerar no Contas a Receber (menu “Financeiro -> Contas a Receber -> Lançamentos”), o valor dos aluguéis a serem recebidos, dentro das seguintes regras:

• 1º Concessão de dias: O inquilino entrou no imóvel no dia 01/09/2005 e no dia 30/09/2005 completa um aluguel (1 mês) para pagamento. Se os dias concedidos (previamente cadastrados no Imobzi Administração) for de 05 dias, então o vencimento do aluguel deverá ser no dia 05/10/2005, se fosse 01 dia então seria 01/10/2005.
• Caso o inquilino queira escolher uma data de vencimento especifica e esta não completar um aluguel (1 mês), então o calculo feito pelo Imobzi será assim: Valor do Aluguel / 30 (mês base) = Valor por dia * dias morados. Criando assim a primeira parcela do aluguel com valor dos dias morados até o dia do vencimento, e uma ultima parcela com o valor de acerto do aluguel.
• 2º Quanto a referência com concessão de 01 dia para pagamento. Exemplificando: o contrato iniciou-se no dia 01/09/2005 e a data do vencimento é o dia 20/09/2005. Logo teremos apenas 19 dias para a cobrança do aluguel, pois o mesmo não completou 1 mês. Então o cálculo feito pelo Imobzi será assim: Valor do Aluguel / 30 (mês base) = Valor por dia * 19 (dias morados), lembrando que no recibo / boleto, saíra aluguel referente 01/09/2005 à 19/09/2005. Repare que não foi cobrado o dia 20, pois é o dia concedido para pagamento do aluguel.
• 3º Quanto a referência com concessão de 05 dias para pagamento, conforme a lei vigente. Exemplificando: o contrato iniciou-se no dia 01/09/2005 e a data do vencimento é o dia 20/09/2005. Logo teremos apenas 15 dias para a cobrança do aluguel, pois o mesmo não completou 1 mês. Então o calculo feito pelo Imobzi será assim: Valor do Aluguel / 30 (mês base) = Valor por dia * 15 (dias morados), lembrando que no recibo / boleto, saíra aluguel referente 01/09/2005 à 15/09/2005. Repare que não foi cobrado os dias 16, 17, 18, 19 e 20, pois são os dias concedidos para pagamento do aluguel.
• Pela lei vigente, o pagamento do aluguel ocorre sempre 05 dias após o fechamento de um período como no exemplo acima. Caso o padrão de sua imobiliária não seja 05 dias, basta alterar o parâmetro, no Imobzi administração, para que o Imobzi calcule corretamente os períodos do aluguéis.

Para um melhor entendimento acompanhe o exemplo abaixo:

Data do contrato: 01/09/2005

Valor do aluguel: R$ 1.000,00

Dias concedido: 01

Data de Vencimento: 20/09/2005 Data de Vencimento: 01/10/2005

(não completando o mês) (1 mês completo)

Exemplo - Períodos de um Aluguel

• Tarifa Bancária: refere-se ao valor cobrado do inquilino, pelo envio do boleto bancário. Caso não queira cobrar a tarifa do boleto, para este contrato, basta editá-la para '0'.
• Vigência: refere-se ao prazo (em meses) estipulado para a duração do contrato, ou seja, o tempo que o inquilino ocupará o imóvel.
• Bonificação até o vencimento: refere-se ao desconto concedido ao inquilino, para pagar o aluguel até o dia do vencimento.

3º Aba (Especificações da Locação):

Principais campos:

• Juros e Multa: refere-se às exigências aplicadas no valor total do aluguel, caso o inquilino atrase o pagamento. Lembrando que esses parâmetros já foram previamente cadastradas no Imobzi administração, podendo ser alterados se necessário.
• Reajustes: refere-se ao índice de reajuste usado para calcular o novo valor do aluguel, após a quantidade de meses especificadas no campo “Reajuste após”.
• Uso do imóvel: refere-se a quantidade de pessoas, que irá morar no imóvel juntamente com o inquilino responsável e a finalidade da locação (ex.: Moradia, Comércio, Igreja, Etc...). Esses campos são meramente informativo para a emissão do contrato de locação.
  O campo "Enviar correspondências para", refere-se ao endereço, que será impresso nos recibos/boletos.

4º Aba (Garantia):

• Tipo de Garantia: deve ser preenchido conforme a garantia combinada com o inquilino.
  Lembrando que se ele for preenchido como “Depósito” os campos “Valor do Depósito” e “Parcelado” serão obrigatório e assim sucessivamente. Caso o campo “Tipo de Garantia” seja preenchido com “(Nenhum)”, então nada desta aba será obrigatório.
• Tipo de Garantia "Fiador":
  • O Imobzi aceita o cadastro, de vários fiadores, para uma única locação. Para isso, localize um fiador para o cadastro de locação, clicando no botão pesquisar ao lado da grade, localize o cadastro e clique duas vezes sobre ele na grade de pesquisa.
    É possível inserir e apagar, clicando com o botão direito do mouse e selecionando a opção desejada no menu popup.
    Nota: Para localizar um fiador, este deverá estar previamente cadastrado, no cadastro de Fiador & Avalista (menu “Cadastro -> Fiador & Avalista”).

Observação:

Em caso de 'Depósito', é possível administrá-lo pelo Imobzi. No campo "Destino:", escolha uma das opções abaixo, conforme a sua necessidade:

• 'Repassar e reter honorários de administração', refere-se ao recebimento do depósito pela imobiliária, a retenção da taxa administrativa, o repasse do valor depositado para o proprietário e o desconto nos últimos meses, do valor do depósito, no aluguel. Exemplificando: O imóvel foi alugado por 12 meses no valor de R$1.000,00 com a taxa administrativa de 10% (R$100,00). O depósito feito pelo inquilino foi no valor de R$3.000,00 (equivalente a 3 meses). É repassado para o proprietário o valor de R$2.700,00 onde R$300,00 fica para a imobiliária referindo-se a taxa administrativa dos meses 10, 11 e 12. Nos meses 10, 11 e 12, será descontado do inquilino R$1.000,00 para cada mês, totalizando assim os R$3.000,00 do depósito.
• 'Repassar e não reter honorários de administração', refere-se ao recebimento do depósito pela imobiliária e o repasse do valor depositado para o proprietário ficando ao encargo deste último, no término do contrato, a devolução para o inquilino da quantia depositada. Exemplificando: O imóvel foi alugado no valor de R$1.000,00. O depósito feito pelo inquilino foi no valor de R$3.000,00 (equivalente a 3 meses). É repassado para o proprietário o valor de R$3.000,00. No término do contrato, o proprietário deverá devolver para o inquilino o valor de R$3.000,00.
• 'Não contabilizar no financeiro', nenhuma ação referente a depósito será feita pelo Imobzi, deixando assim as transações serem feitas manualmente pelo usuário.

5ª Aba (Taxas & Comissões):

Principais campos:

• “Comissões para Corretor”:
  • O campo “Corretor” é preenchido, com o nome do corretor vinculado ao usuário, que foi especificado no Imobzi administrador (vide Administração), podendo ser alterado se necessário, clicando no botão alterar e digitando uma senha com privilégios de administrador. A comissão do corretor, é mostrada no campo ao lado e pode ser alterada de acordo com o que tenha sido combinado para este contrato.
  • Os Campos “Captador” e “Indicador” serão preenchidos, de acordo com o cadastro do imóvel (menu “Cadastro -> Imóvel”). As comissões destes são mostradas ao lado de cada campo, também, podendo ou não ser alteradas.
• "Taxas para o Proprietário:"
  • Ao selecionar a caixa de verificação “Alterar taxa de Adm. Mensal”, o campo “Adm. Mensal” será ativado para alteração, podendo assim personalizar a porcentagem. Lembrando que, se houver 2 (dois) ou mais proprietários para um mesmo imóvel com valores diferentes de honorários de administração mensal, o novo valor especificado no campo valerá para os dois igualmente. Caso essa caixa de verificação não seja selecionada, então valerá o honorário que foi previamente especificado no cadastro de proprietários (menu “Cadastro -> Proprietário”).
  • Ao selecionar a caixa de verificação "Alterar taxa de 1º aluguel", o campo "1º Aluguel" será ativado para alteração, podendo assim personalizar a porcentagem. Lembrando que, se houver 2 (dois) ou mais proprietários para um mesmo imóvel com valores diferentes de taxas de 1º Aluguel, o novo valor especificado no campo valerá para os dois igualmente. Caso essa caixa de verificação não seja selecionada, então valerá o honorário que foi previamente especificado no cadastro de proprietários (menu “Cadastro -> Proprietário”).
  • Ao selecionar a caixa de verificação “Especificar Repasse”, o campo “Repassar após” será ativado para alteração, podendo assim personalizar a quantidade de dias, para repassar o aluguel para o proprietário. Lembrando que, se houver 2 (dois) ou mais proprietários para um mesmo imóvel com quantidade de dias diferentes, a nova quantidade de dias especificada no campo, valerá para os dois igualmente. Caso essa caixa de verificação não seja selecionada, então valerá a quantidade de dias previamente especificada no cadastro de proprietários (menu “Cadastro -> Proprietário”).
  • O Campo “Adm. Mensal” refere-se a porcentagem da administração mensal sobre o aluguel recebido. Exemplo: Aluguel no valor de 1.000,00 x 10% (porcentagem administração) = 100,00 (valor administração). Este campo somente poderá ser personalizado, se a caixa de verificação “Especificar Honorários Adm. Mensal” estiver selecionada. Caso essa caixa de verificação não seja selecionada, então valerá o honorário que foi previamente especificado no cadastro de proprietários (menu “Cadastro -> Proprietário”).
  • O campo “1º Aluguel” refere-se a porcentagem do 1º aluguel, que ficará retido, à título de comissão. Exemplo: Aluguel no valor de 1.000,00 x 100% (porcentagem da comissão sobre o 1º aluguel) = 1.000,00 (valor da comissão sobre o 1º aluguel). Este campo somente poderá ser alterado, se a caixa de verificação “Especificar Honorários 1º Aluguel” estiver selecionada.
  • O campo “Repassar após”, refere-se ao espaço de dias entre o recebimento do aluguel e o repasse. Este campo é usado pelo departamento de administração da imobiliária, possibilitando prazo suficiente, para a localização do aluguel pago (que geralmente ocorre via boleto bancário) e o repasse do aluguel. Exemplificando: Aluguel com vencimento em 01/01/2005 + 5 dias de prazo para repasse, neste caso o repasse ocorrerá em 06/01/2005. Este campo somente poderá ser editado se a caixa de verificação “Especificar Repasse” estiver selecionada.
  • O Campo “1º Aluguel pago em", refere-se em quantas parcelas serão pagas, a comissão “1º Aluguel”. Exemplo: Aluguel no valor de 1.000,00 x 100% (porcentagem da comissão sobre o 1º aluguel) = 1.000,00 (valor da comissão sobre o 1º aluguel). Parcelado em 2 vezes de 500,00. No 1º mês será descontado 500,00 do repasse. No 2º mês também, voltando ao valor do aluguel integral a partir do 3º mês.
  • Modo do Repasse: Expande-se em três opções:

    - 'Imóvel Próprio (Administradora)': Refere-se a imóvel próprio, que não terá repasse de aluguel para o proprietário e também não reterá honorários.

    - 'Locação Administrada pela Imobiliária': Refere-se a administração do imóvel pela imobiliária, repassando o aluguel para o proprietário e retendo os honorários.

    - 'Locação não Adminitrada': refere-se a não administração do imóvel pela imobiliária, retendo o 1º aluguel.

  • Ao selecionar a caixa de verificação "Aluguel Garantido" não será necessário primeiro quitar o recebimento do aluguel para repassá-lo: o repasse poderá ser pago antes do aluguel ser recebido.
  • Ao selecionar a caixa de verificação “Aluguel isento de CPMF”, não será descontado o valor referente a CMPF, no demonstrativo de repasse para o proprietário.
  • Ao selecionar a caixa de verificação “Repasse com data Fixa”, a data dos repasses continuará a mesma, independentemente de quando o aluguel tenha sido recebido.

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